Código Civil

Pluralidad de hipotecantes y terceros poseedores en la relación jurídico-hipotecaria

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La realidad jurídico-hipotecaria es bastante compleja y lo es aún más cuando en las distintas posiciones jurídicas concurre una pluralidad de sujetos. Hay que tener en cuenta los dos tipos de relaciones jurídicas que conviven en estas situaciones: una obligacional (que une al acreedor o acreedores con el deudor o deudores) y otra real (que vincula al acreedor o acreedores con el hipotecante o hipotecantes o, en su caso, los terceros poseedores). 

De cada una de estas situaciones hay que respetar su naturaleza y régimen esenciales y sus principios rectores y tratar de armonizarlos entre sí. De esta forma se podrán determinar las posibilidades de actuación eficaz de cada uno de los sujetos, especialmente en la fase de exigencia del crédito o cumplimiento de la prestación. 

Efectivamente, en la relación jurídico-hipotecaria nos podemos encontrar con las siguientes situaciones de cotitularidad, que también pueden aparecer combinadas: 

- Pluralidad activa o de acreedores hipotecarios. Es la que más discusiones doctrinales y resoluciones judiciales y de la DGRN ha suscitado. 

- Pluralidad de hipotecantes o, en su caso, terceros poseedores adquirentes del bien gravado. 

- Pluralidad de deudores. Esta circunstancia puede quedar cubierta por una situación de pluralidad de hipotecantes en caso de que el deudor hipoteque un bien propio. 

Limitando la exposición del presente a la pluralidad de hipotecantes o terceros poseedores adquirentes del bien gravado hay que tener en cuenta, como en cualquiera de otras situaciones, los principios de accesoriedad, indivisibilidad y especialidad, que pueden verse afectados por la división del crédito o la deuda entre distintos sujetos o por la posibilidad de ejercicio individual de las acciones correspondientes. 

Partiendo de estas premisas, cabe señalar que la cotitularidad en el derecho de propiedad sobre el bien o los bienes hipotecados da lugar a un régimen de comunidad de bienes, regulado en los arts. 392-406 CC, aunque sobre tal situación entra en juego en primer lugar la autonomía de la voluntad ex art. 1.255 CC a través de los contratos, pactos o convenios celebrados entre los comuneros. 

Esta situación se manifestará no sólo respecto de los varios hipotecantes sino también en el caso de que el bien gravado se enajene totalmente a varios sujetos (terceros poseedores adquirentes de la finca hipotecada) o bien se enajene la cuota de uno de los comuneros a una persona ajena a la comunidad. 

Nuestro Código civil acoge el sistema de organización de la comunidad romana. Como consecuencia de considerar la situación de comunidad como algo desventajoso, se da preferencia a los propios sujetos, concediéndoles derechos exclusivos sobre una determinada cuota o parte del bien común y reconociéndoles la facultad de pedir la división y salir de la comunidad. 

Respecto de la cuota singular cada comunero tiene plena disposición, teniendo facultad para enajenarla y constituir un gravamen sobre ella. Los efectos de tal actuación en relación a los demás condueños estarán limitados a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad (art. 399 CC). Cada sujeto participará en los beneficios y cargas en proporción a las cuotas que tengan, que, salvo prueba en contrario, se presumen iguales (art. 393 CC). Las cuotas serán también las que se tengan en cuenta a la hora de computar la mayoría necesaria para decidir los actos de administración y mejor disfrute de la cosa común (art. 398 CC). 

Respecto de la cosa común, cada partícipe podrá servirse de la misma, pero siempre conforme a su destino y sin perjudicar a la comunidad ni al ejercicio de los demás comuneros (art. 394 CC). Por su parte, el art. 397 CC dispone: 

“Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos”. 

Por lo tanto, la decisión de constituir un gravamen como la hipoteca sobre el bien común debe ser unánime, pues ello conlleva una alteración del régimen de la comunidad. De igual modo en el caso de enajenación total del bien, aun después de constituir la hipoteca. 

La existencia de pluralidad de hipotecantes o terceros poseedores constituidos en régimen de comunidad de bienes tiene incidencia en la relación jurídico-hipotecaria únicamente en la medida en que la decisión de constituir la hipoteca y la de enajenar el bien gravado exige la decisión unánime de todos, así como en el hecho de que serán varios los sujetos que puedan sufrir las consecuencias del impago del crédito garantizado, al ver ejecutada la hipoteca sobre sus bienes; serán varios los que tengan que acudir al proceso ejecutivo, judicial (arts. 681 ss LEC) o extrajudicial (arts. 234 ss RH), como propietarios hipotecantes o terceros adquirentes del bien hipotecado. 

Ahora bien, puede darse el caso de que la pluralidad de hipotecantes o terceros poseedores se corresponda con la existencia de una pluralidad de bienes hipotecados, de manera que entre los sujetos no exista comunidad sino que sean cada uno propietario de uno de los bienes gravados. 

En este caso, habría que atender a los arts. 119-125 LH que acogen la regulación de los supuestos en que existe pluralidad de bienes hipotecados, exigiéndose, en virtud del principio de especialidad registral, la determinación en el Registro de la Propiedad de la parte de responsabilidad hipotecaria que cada bien deba soportar. 

El art. 119 LH dispone: “Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder”. 

De esta manera, a la hora de adquirir uno de los bienes hipotecados se sabe con certeza cuál es la cantidad por la que responde el mismo y, en consecuencia, por la que puede ser ejecutado. El tercer poseedor adquirente del bien sólo sufrirá, en su caso, la ejecución de la hipoteca por el importe de la responsabilidad fijada registralmente desde el principio. Más allá de esa cantidad el tercero es inmune a la prelación crediticia determinada por la hipoteca (cfr. arts. 120 y 121 LH). 

Por su parte, el art. 123 LH, en su primer párrafo, señala que cuando la pluralidad objetiva es sobrevenida, como consecuencia de la división de la finca hipotecada en varias, para que exista distribución de la responsabilidad hipotecaria deben acordarla el acreedor y el deudor. El acreedor está, en este caso, renunciando a la indivisibilidad de la hipoteca. Es como si existieran tantas hipotecas como bienes, aunque, eso sí, respecto de cada bien y la parte de crédito a él asignada, la hipoteca mantiene su típico carácter indivisible. 

Ahora bien, en caso de que esa distribución del crédito entre los distintos bienes no se lleve a cabo, cualquiera de los varios titulares podrá ver ejecutado su concreto bien por la totalidad del crédito garantizado (art. 123 LH), tal y como si existiera una solidaridad pasiva (cfr. art. 1.144 CC). 

Del mismo modo, en caso de pago total (evitando la ejecución o a través de la ejecución misma), ese hipotecante no deudor o tercer poseedor adquirente del bien hipotecado se subrogará, ex arts. 1.210, apartado tercero, y 1.212 CC, en todos los derechos y privilegios con los que contaba el acreedor frente al deudor. Igualmente podrá dirigirse contra los demás hipotecantes o terceros poseedores, pero no por la totalidad de la deuda, sino sólo proporcionalmente (cfr. arts. 1.145, segundo párrafo, y 1.844 CC, respecto de los cuales se procede a su aplicación analógica). 

Por otro lado, el art. 124 LH prevé la posibilidad de, una vez realizada esa distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las varias fincas, cancelar parcialmente la hipoteca en cuanto afecte a un determinado bien si se paga la cantidad del crédito afectante a la misma y así se exige “por aquél a quien interese”. 

Esta es una regla excepcional, atendiendo al carácter indivisible de la hipoteca (art. 1.860 CC) y a la no obligación del acreedor a admitir pagos parciales (art. 1.169 CC). Así pues, si el acreedor hipotecario acepta el cumplimiento parcial podrá pedirse esa cancelación parcial. Ahora bien, no podrá negarse al pago parcial si el que lo realiza es un tercer poseedor del bien hipotecado, no subrogado en el crédito (cfr. art. 221 RH).


Fuente Consultada: Pluralidad de sujetos en la relación jurídico-hipotecaria. Beatriz Sáenz de Jubera Higuero. Becaria de FPU. Universidad de La Rioja. 2003.


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Próxima entrada en vigor del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario





PD: Se espera que la nueva Ley Hipotecaria, aprobada por el Gobierno en 2017, entre en vigor dentro de los próximos tres meses del presente año. La nueva normativa auspiciada bajo la presión de la UE, busca evitar que se vuelvan a repetir los abusos que se cometieron con los consumidores en el mercado hipotecario pretérito y además viene a suponer un marco mucho más garantista para el solicitante de un préstamo hipotecario.
Las diez principales novedades que aportará se pueden resumir del modo siguiente. 

1.- Hasta la fecha para activar el vencimiento anticipado, paso previo a todo proceso de desahucio, bastaba con que hubiésemos dejado de pagar tres cuotas mensuales. A partir de la nueva ley, será preciso que nuestro impagado durante la primera mitad de vida de la hipoteca alcance el 2% de la deuda total, y en el resto de vida tiene que subir hasta el 4% para que nos puedan desahuciar. 

En efecto, a partir del tercer año de vida de una hipoteca a interés variable, se podrá pasar a un fijo negociado sin que por ello se nos apliquen extrañas cláusulas, comisiones ni penalizaciones. 

2.- En el caso de que queramos cancelar anticipadamente la hipoteca, no ocurrirá como hasta ahora que se nos penalizaba con ciertas comisiones, sino que, siempre que sea a partir del quinto año, podremos hacerlo sin ningún tipo de gravamen. 

3.- Del mismo modo, a partir del quinto año de vida de la hipoteca, podremos resolverla sin penalizaciones y llevarla a otro banco que nos dé mejores condiciones. Este hecho es consecuencia del apartado anterior, ya que cuando cambiamos la hipoteca de banco lo que ocurre es que el nuevo banco la resuelve con el anterior cancelándola por anticipado. 

4.- La nueva ley contempla la creación de un contrato estándar con las cláusulas básicas al que se podrá a coger el consumidor y sobre el que el banco deberá perfilarle una proyección de los pagos que tendrá que hacer hasta la extinción de la hipoteca. 

5.- Uno de los pilares de la futura normativa es la transparencia y la claridad pedagógica en la información al consumidor sobre las cargas y límites que comporta su hipoteca. A este respecto, para certificar que estamos perfectamente enterados, podremos solicitar el examen gratuito de un notario que dará fe de nuestro pleno conocimiento. 

6.- Los empleados que nos quieran colocar hipotecas deberán también pasar un examen en el que demuestren el total conocimiento del producto que venden. Además, no podrán ser bonificados por una mayor colocación de hipotecas por parte de la entidad. También se exigirán estudios detallados de la viabilidad económica del solicitante para evitar fenómenos como las hipotecas subprime o los avales en cadena. 

7.- En los últimos años los bancos han venido compensado el valor negativo del euríbor, que apenas renta beneficio por interés variable, con la obligatoriedad de contratar productos adicionales para tener la hipoteca, como seguros del hogar, del automóvil, de vida, etc. A partir de la nueva ley, no será legal que condicionen la aceptación del solicitante a la contratación de estos productos, conocidos como vinculados. 

8.- El seguro es una condición obligada en una hipoteca por ley, pero podremos contratarlo con otra entidad si así lo deseamos. No obstante, esta realidad deja dudas sobre cómo afectará la libertad de vinculación al tipo de interés que se aplicará en el futuro o al porcentaje del precio del inmueble y de la venta que los bancos financiarán. 

9.- Si nos retrasamos en el pago de una mensualidad, la penalización máxima que nos podrán imponer será de un interés adicional de tres veces el interés legal del dinero. Con la antigua ley no se regulaba este aspecto y se daban casos abusivos con penalizaciones a interés del 25% sobre la mensualidad o superior. 

10.- Una última ventaja que tendremos con la nueva ley es que si tenemos una hipoteca referenciada en la cotización de los yenes o francos suizos, etc., podremos regresar a los euros, y viceversa, sin mayores problemas y sin ningún tipo de penalizaciones.


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